城中村改造与棚改有所区别，预计仍不涉及大拆大建。7 月5 日，住建部发布《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》，坚持“留改拆”并举，以保留利用提升为主，鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，防止大拆大建，划定项目范围主要为既有建筑改造、城市生态修复等。此次国常会提出加大城中村改造的政策支持，预计仍然不涉及类似货币化棚改的举措。
加大城中村及老旧小区改造政策支持力度是扩大内需、发挥专项债作用的有效方式。1-6 月，固投资金来源中国家预算内资金同比+25%（固投中国家预算内超7 成投向基建），反映财政资金对基建投资的支持意愿强烈，可以期待更多由政府主导的，公益性更强的项目加速审批落地。旧改/城市更新覆盖范围广，投资空间大，惠及范围广，政策支持可有效刺激地产链行业需求，且兼具公益性和一定的收益性，是当前最具必要性和可行性的基建投资方向之一。2023 年上半年老旧小区改造专项债项目已落地4700 亿元，占所有专项债项目投资额的1.8%，投资额和占比均呈逐年提升趋势，可以期待更多的专项债额度和申报优惠向老旧小区改造倾斜。
老旧小区改造潜在市场空间约1.6-2.4 万亿元，2022-2025 年均投资约2100-2700 亿元。根据住建部统计数据，全国共有老旧小区近16 万个，涉及居民超过4,200 万户，建筑面积约为40 亿平方米，估算全国旧改投资规模约为1.6-2.4 万亿元，2022-2025 年需要完成改造2,183 万户，即平均每年改造约546 万户，对应投资规模约为2100-2700 亿元。
规划设计与建筑检测先行，估算年均分别新增需求20-40 亿元。根据相关项目的招投标信息，城市更新和旧改规划设计、老旧小区建筑检测合同额大约处在100-300 万元区间，对应项目总投资额的1%-2%，因此加快推动城中村和老旧小区改造，每年将创造约20-40 亿元的建筑检测需求和20-40 亿元的城市规划设计需求。相关建筑检测和城市规划设计公司业务体量本身较小，传统主营业务主要受新建需求驱动，旧改和城市更新仍然有望为其带来可观的订单增长。
投资建议：城中村改造和旧城改造与棚改货币化有所区别，注重渐进式改造和微更新，避免大拆大建。老旧小区改造项目兼具公益性和一定程度的盈利性，是当前“钱等项目”矛盾突出，基建投资持续增长压力较大情况下，最具必要性和可行性的投资领域之一。老旧小区改造潜在市场空间约1.6-2.4万亿元，2022-2025 年均投资约2100-2700 亿元，对应可分别带动规划设计和建筑检测每年20-40 亿元的市场空间。建议优先关注超大城市的规划设计和建筑检测标的：建科院、华建集团、上海建科。
风险提示：政策落地不及预期；老旧小区改造和城市更新相关项目审批进度不及预期；地方财政压力持续增大；市场空间测算误差。
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（责任编辑：王丹 ）
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