利润率或因此下降 资本市场看淡中海整合中建

    业务整合土储翻倍，中海能否改变中国房企的格局？
   
    东地产 傅一辰 报道
   
    8月5日，中国海外发展有限公司发布公告称，该公司的控股股东中国建筑(3.35, 0.05, 1.52%)股份有限公司，拟将现时中建股份房地产事业部、中国中建地产有限公司及中建国际建设有限公司运营的房地产业务注入中海地产。
   
    合并后，中海的销售额将和万科、保利、绿地一起进入“千亿”行列，土地储备更是能增加近9成。
   
    不过，资本市场对于该消息的反应平淡，标普则指中海的利润率可能会因此次合并而有所下降。
   
    增加土储和销售额
   
    在发布公告的同一日，中海亦召开了中期业绩发布会。
   
    除了注入中建的资产，中海在发布会上还宣布了现年48岁的郝建民将接替现年57岁的孔庆平担任董事局主席；上半年完成销售额逾800亿港元，决定将全年销售目标由1000亿港元提升至1200亿港元。
   
    2012年，中海的销售收入约896亿元，而中建的销售收入为210亿元。若将两者的销售收入相加，中海的销售收入将达到1106亿元，超过绿地的1078亿元和和保利的1018亿元，仅次于万科的1418亿元，在房企中排第二。
   
    此外，中海的土地储备也将有极大的提高。
   
    克而瑞机构研究中心分析师沈晓玲指出，截至今年上半年，中建股份旗下地产开发业务土地储备存量可达6914万方，若全部归为中海地产所有，中海地产存量规模将较目前的3649万方，增加近9成。
   
    “鉴于中海地产拥有市场化业务管理模式，若完成注入或委托工作，中建地产等旗下地产业务的运营效率将得到大幅提升。据统计，2012年中海地产凭借土地存量与中建股份其他地产业务基本相当的规模，实现销售收入人民币896亿元，是其他地产业务的四倍之多。而随着擅长成本控制和国际资金运作的郝建民掌管中海地产之后，企业一方面资产大幅增加，另一方面获得高效管理人才，中海地产将或会撼动万科行业之首的地位。”沈晓玲表示。
   
    亿翰智库中国上市房企研究中心常务副主任张化东则告诉《东地产财经周刊》（以下简称《东地产》），此次如果整合成功，会巩固中海在中国房地产行业前五的地位，品牌上也会有更强势的表现，加上中建200多亿元的销售额也能缩小和万科的差距。“单纯从中海之前的发展来看，利润率原本就高于万科，只是销售收入低于万科，但“赚钱”的能力更强。”
   
    整合旗下业务
   
    对于中海的此次整合，部分人猜测是为了增加整体销售额，超越万科。
   
    不过，更多的业内人士指出，中海此举是为了整合旗下的业务，让专业房地产开发的中海和专业建筑业的中建都能得到更好的发展。
   
    东方证券港股分析师张奇告诉《东地产》，中海并非以超越万科作为目标去收购中建资产，而是为了整合业务，理清股权关系，解决内部遗留问题。
   
    张化东同样认为，中建的业务包括了保障房和商品房，商品房方面和中海有重合。此次调整是基于业务整合，规避同业竞争。在同一个城市进行投资和销售，内部会有冲突，资源也被分配，战略很难继续。整合后，品牌、销售、土地、融资、不同客户覆盖等都会更协调“整合的利在于，在同一个平台进行战略安排，执行起来更方便，大品牌也会带来合力。弊则在于，文化和客户定位的深入整合会有一些困难。”
   
    “对于中建来说，建筑类的发展也会更快，不排除再融资的可能性。”张化东补充。
   
    中国建筑2012年报显示，公司全年实现营业收入 5,715 亿元，净利润228 亿元，毛利697 亿元，公司毛利率水平为12.2%。
   
    中金公司的报告指出，人事调整和安排领先于资产注入，因此这并不仅仅是资产的划转，更是对其经营管理权的融合。得益于中海地产的优秀管理，拟注入或托管的项目与土地储备将得到更好地开发和经营，盈利能力和资产周转速度将得到极大的提升，将成为中国建筑业绩的新增长点。
   
    资本市场看淡
   
    香港的资本市场对于此次资产注入与整合的反应平淡。
   
    有着央企背景、资产和规模庞大的中国海外一贯是香港投资者偏爱的红筹股，市场表现强劲，市值也在内房股中排名第一。
   
    然而，8月5日资产注入的消息公布后，尽管同时发布了上半年优秀的销售业绩，但此后的几天中海的股价不升反降。
   
    张奇告诉《东地产》，中海此次发布的算是中性的消息，因为这样的收购还是要中海花钱去买的，应该会以一个比较市场的价格去收购。“如果是低价对于中建A股交代不过去，估值过高对于中海H股交代不过去。”
   
    另外，有分析认为，有中建的配合，可能会进一步降低中海的建筑成本，使得利润率有所提高。
   
    《东地产》就该观点咨询了中海董秘办，但截至发稿前，对方未予以回复。
   
    对此，张化东认为，中海原本就是中建分离出来的，成本控制能力强，最能节约的是设计方面的成本，能节约10%以上。双方在成本控制能力上差不多，中建的建安成本控制较好，拿地方面，中建中海合并后谈判能力更强，成本也会降低。
   
    “但注入未必能提高中海的利润率，因为中建的项目刚需产品多，反而有可能拉低中海的利润率。”张化东补充。
   
    标普的报告同样指出，鉴于中国海外发展截至2013年6月30日517亿港元的巨额现金余额，该公司应该拥有足够的财务实力消化大规模并购交易，且不会对自身信用状况产生较大影响。但是，若所注入项目的利润率相对较低，则中国海外发展的利润率可能小幅下滑。